Nội dung chính
Khi tìm mua các căn hộ, nhà ở chung cư,…rất nhiều người thắc mắc diện tích thông thủy là gì? Diện tích tim tường là gì? Làm thế nào để phân biệt được hai loại diện tích này? Tham khảo các thông tin trong bài viết sau đây sẽ giúp bạn có câu trả lời chính xác.
Diện tích thông thủy là gì? Cách tính diện tích thông thủy
Dien tich thong thuy là cụm từ khá quen thuộc và không còn xa lạ đối với người có nhu cầu tìm mua nhà ở, căn hộ chung cư. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ cụm từ này mang ý nghĩa gì.
Khái niệm
Diện tích thông thủy là diện tích được tính bằng cách đo tổng thể căn hộ theo những nơi có nước lan có thể len vào bên trong, Hay còn được gọi là diện tích sử dụng căn hộ, bao gồm các phần tường ngăn giữa các phòng, diện tích ban công và logia gắn liền trong căn hộ đó.
Diện tích thông thủy không tính tường bao xung quanh ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn gồm cột và hộp kỹ thuật ở bên trong căn hộ.
Ví dụ: Nếu căn hộ của bạn là A, căn hộ của nhà hàng xóm lần lượt là B và C. Trong căn hộ của bạn có 2 phòng ngủ, 1 phòng tắm thì phần tường ngăn cách giữa hai căn phòng này cùng tường ngăn ban công, phòng tắm trong căn hộ và lô gia sẽ được xem là diện tích thông thủy.
Còn phần tường ngăn giữa căn hộ của bạn với căn hộ B, C của hàng xóm bao gồm diện tích sàn có cột và hộp kỹ thuật bên trong sẽ không thuộc diện tích thông thủy.
Công thức tính chi tiết
Khi tính diện tích sử dụng căn hộ, mọi người thường áp dụng theo công thức sau đây:
Diện tích thông thủy = (Diện tích tường ngăn phòng + diện tích ban công + diện tích ở) – (Diện tích tường bao xung quanh + tường phân chia căn hộ + diện tích sàn có cột + hộp kỹ thuật).
Lưu ý: Trong trường hợp phải tính diện tích logia thì nên tính toàn bộ diện tích sàn căn hộ. Nếu logia có diện tích tường chung thì tính ngay từ mép trong của diện tích tường chung. Để nắm rõ hơn về cách tính thông thủy, hình ảnh và cách tính chi tiết dưới đây sẽ giúp ích cho bạn:
Như hình trên thì công thức tính kích thước thông thủy sẽ áp dụng theo phương pháp sau: Diện tích thông thủy = ( a x b) + ( c x d) – (∑ei + f)
Trong đó:
- a, b là chiều dài, chiều ngang của căn hộ tính từ phần tường ở mép trong.
- c, d là chiều dài, chiều ngang của ban công và lô gia (nếu có).
- ∑ei là tổng diện tích các cột chịu lực nằm bên trong căn hộ, i là số cột trong căn hộ.
- f là diện tích sàn có hộp kỹ thuật ở bên trong căn hộ. Thông thường mỗi căn hộ chỉ có 1 f, nếu có 2 f trở lên thì tính tổng như e.
Ví dụ:
- Chiều dài căn hộ = 8.8 m, chiều ngang = 7m
- Chiều dài ban công/logia = 1.5 m, chiều ngang = 5.5 m
- Tổng diện tích các cột chịu lực trong căn hộ = 0.8 m2 và có 3 e
- Diện tích sàn có hộp kỹ thuật bên trong căn hộ = 0.8 m2
=> Diện tích thông thủy = ( 8.8 x 7) + ( 1.5 x 5.5) – [ (0.8 x 3) + 0.8]
= 61.1 + 8.25 – 3.2
= 66.65 m2
Diện tích tim tường là gì? Cách tính diện tích tim tường
Bên cạnh diện tích sử dụng căn hộ thì diện tích tim tường cũng là khái niệm được nhiều người quan tâm. Vậy thực hư diện tích này là gì, cách tính như thế nào?
Khái niệm
Dien tich tim tuong là phần diện tích căn hộ được đo từ tâm tường nằm ngay vị trí trung tâm căn hộ. Diện tích tim tường còn được gọi với tên gọi khác “diện tích sàn xây dựng”. Phần diện tích này tính từ phần tim tường bao, tường ngăn giữa căn hộ, bao gồm cả diện tích sàn có cột và hộp kỹ thuật nằm trong căn hộ.
Công thức tính chi tiết
Khi muốn xác định chính xác diện tích tim tường, mọi người áp dụng công thức tính chi tiết như sau:
Diện tích tim tường = Diện tích tường ngăn phòng + diện tích ban công, logia + diện tích để ở
Tuy nhiên cách tính diện tích tim tường như trên cũng có nhược điểm. Chính là khi một vài căn hộ có thiết kế, xây dựng nhiều cột chịu lực kèm hộp kỹ thuật đi qua sẽ ảnh hưởng lớn tới kết quả. Do đó, hiện nay các doanh nghiệp đều áp dụng phương pháp chia đều tất cả các chi phí kèm lợi nhuận mong đợi của mỗi mét vuông bán được.
Phân biệt giữa diện tích thông thủy và tim tường
Với chia sẻ ở trên, bạn đã nắm được khái niệm tim tường và thông thủy cũng như dễ dàng phân biệt được sự khác nhau giữa hai diện tích này rồi chứ. Từ đó, có thể khẳng định rằng diện tích thông thủy khi tính theo công thức trên sẽ có lợi nhiều hơn so với cách tính diện tích tim tường.
Tuy nhiên, khi xét từ khả năng thực thi quyền chủ sở hữu căn hộ cũng như hạn chế tranh chấp về sau thì công thức đo theo diện tích tim tường sẽ hợp lý hơn cách tính còn lại. Trong trường hợp, các căn hộ chỉ có bức tường để ngăn cách giữa các phòng mà không có chức năng chịu lực thì có thể khoét lõm tường đó để trang trí. Thiết kế kết cấu nâng đỡ bao gồm: Tủ, kệ cùng các thiết kế phụ trợ khác,…
Như vậy, việc đo căn hộ tình theo diện tích tim tường sẽ xác định rõ ràng ranh giới thực thi quyền chủ sở hữu căn hộ đó. Ngược lại, đo theo thông thủy thì lại không thể làm được điều này, đây cũng là một điểm hạn chế rất lớn. Lý do cần phải phân biệt, xác định chính xác giữa diện tích thông thủy và tim tường là do:
Mục đích của xác định diện tích thông thủy chính là để người mua căn hộ có thể tính toán chính xác mức chi phí mà mình cần phải bỏ ra. Để mua trọn phần diện tích sử dụng hay bao nhiêu tiền trên một mét vuông.
Trên thực tế, rất nhiều khách hàng mua căn hộ, chung cư thường ít chú ý tới diện tích này được ghi trong hợp đồng mua bán. Điều này dẫn tới không ít tranh chấp giữa người mua và người bán bởi khi đo lại diện tích sử dụng căn hộ lại không như mình mong muốn.
Pháp luật quy định tính diện tích căn hộ theo phương pháp nào?
Trước khi khi áp dụng theo thông tư cũ của Luật xây dựng thì chủ đầu tư khi tính diện tích căn hộ có thể lựa chọn một trong hai cách tính thông thủy hoặc tim tường. Để ghi chi tiết từng diện tích trong hợp đồng mua bán, giải đáp thắc mắc cho người mua.
Thế nhưng, do xảy ra nhiều bất cập, dễ dẫn tới lùm xùm và tranh chấp về sau. Không ít chủ đầu tư thường lựa chọn phương pháp tính diện tích căn hộ theo tim tường. Với mục đích tăng thêm diện tích thực tế của căn hộ cũng như giảm đi đơn giá trên mỗi mét vuông. Áp dụng cách tính theo diện tích tim tường cũng tạo tâm lý giá rẻ cho khách hàng.
Vô hình chung, cách tính này lại khiến khách hàng mua căn hộ bị thiệt hại không ít. Nhất là phần diện tích sử dụng không như mong muốn mà phải chịu thêm phí quản lý chung cư. Bởi mức chi phí quản lý chung cư thường tính dựa trên diện tích căn hộ được chủ đầu tư ghi trong hợp đồng mua bán.
Chính vì những sai sót trên, điều 101, khoản 2, Luật Nhà Ở năm 2014 có quy định rõ ràng: Phần diện tích sử dụng căn hộ hay phần diện tích khác trong căn hộ thuộc sở hữu riêng của gia chủ sẽ được tính theo kích thước thông thủy. Cách tính này là đúng nhất, chuẩn nhất và đảm bảo tối đa quyền lợi chính đáng cho người mua nhà.
Áp dụng cách tính thông thủy theo quy định của pháp luật giúp người mua căn hộ sở hữu phần diện tích sử dụng thực tế cũng như phần diện tích cần tính phí các dịch vụ, quản lý và vận hành căn hộ, chung cư về sau.
Cụ thể, quy định tại khoản 2 điều 101, Luật nhà ở số 65/2014/QH13 bắt đầu có hiệu lực kể từ ngày 1/7/2015 có quy định:
- Diện tích sử dụng căn hộ chung cư được áp dụng cách tính theo kích thước thông thủy, bao gồm cả diện tích ban công, diện tích tường ngăn giữa các phòng bên trong căn hộ, logia (nếu có).
- Không tính diện tích tường bao căn nhà, tường phân chia giữa các căn hộ, diện tích sàn có cột bên trong căn hộ và diện tích hộp kỹ thuật.
- Khi tính diện tích ban công sẽ tính tổng toàn bộ diện tích sàn. Nếu ban công có diện tích tường chung giữa các căn hộ thì tính từ méo trong của tường chung.
Ngoài ra, theo quy định tại khoản 3, điều 9, Luật nhà ở số 65/2014/QH13 cũng có quy định:
- Cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi cấp sổ hồng cho chủ sở hữu phải ghi rõ các thông tin: Loại, cấp nhà ở theo quy định của Pháp luật và luật nhà ở về xây dựng.
- Trường hợp là căn hộ chung cư thì trong sổ hồng phải ghi rõ diện tích sàn xây dựng cùng diện tích sử dụng căn hộ cho chủ sở hữu. Đây là hai căn cứ để giải quyết các vấn đề tranh chấp trong mua bán, sử dụng diện tích giữa các căn hộ.
Như vậy, mỗi người khi mua căn hộ, chung cư cần chú ý các phần thông tin của diện tích sàn xây dựng và diện tích sử dụng căn hộ. Trong trường hợp chủ đầu tư không cung cấp thông tin này, người mua nhà có quyền yêu cầu đo và tính theo kích thước thông thủy theo quy định của luật nhà ở có hiệu lực từ năm 2014.
Qua các thông tin chia sẻ trong bài viết, bạn đã phần nào nắm được khái niệm chi tiết diện tích thông thủy là gì, diện tích tim tường là gì. Cách tính hai diện tích này cũng như biết cách phân biệt giữa chúng để có thêm kinh nghiệm khi mua bán căn hộ, chung cư. Nhằm nhận đúng phần diện tích sử dụng căn hộ như mong muốn, tránh các sai sót và tranh chấp về sau.
